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发布日期:2019-11-22    作者:房产律师

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)上诉人称撤销一审判决第一项,改判驳回丰台对三泰公司的全部诉讼请求。事实与理由:一审判决由三泰公司返还丰台房屋定金及首付款错误。一审法院认定丰台与未公司不存在商品房买卖合同关系与事实不符。三泰公司与未公司签订的《销售代理合同书》约定未公司委托三泰公司代理销售涉案楼盘住宅项目,时间从2015年5月10日起至2016年5月9日止。房地产代理是指房地产经纪人在受托权限内,以委托人名义与第三者进行交易,并由委托人直接承担相应的法律责任的经纪行为。房地产经纪是指房地产经纪机构以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事居间、代理、提供房地产信息等活动的经营行为。三泰公司作为未公司的房地产销售代理人,只是代理未公司收取款项,并且三泰公司已将收取的购房款转给未公司,履行了其作为代理人应承担的义务。后由于未公司原因导致不能与丰台签订房屋买卖合同,系丰台与未公司之间的法律关系,与三泰公司的代理行为无关。三泰公司在代理权限内实施的民事法律行为所产生的法律后果应由被代理人未公司承担,即应由未公司向买受人退还涉案款项。被上诉人辩称其与未公司成立商品房买卖预约合同关系,因合同目的无法实现,其支付的款项应由未公司退还。三泰公司作为未公司的代理销售商,在明知涉案房屋的预售许可证已于2015年6月16日失效,仍为未公司代理销售并收取丰台交纳的款项,在明知涉案房屋已于2013年7月24日被设定抵押的情况下,未告知购房者并进行销售,违反了民法总则第一百六十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖冠军彩票注册入口案件适用法律若干问题的解释》第九条的相关规定,其应对未公司收取的款项承担连带返还责任。请求二审法院驳回上诉,维持原判。未公司既未到庭参加诉讼,也未提交书面答辩意见,视为放弃其依法享有的辩论等诉讼权利。本院查明二审中,各方当事人均没有提交新证据。一审查明的事实属实,本院予以确认。本院另查明,未公司与三泰公司签订的《销售代理合同》约定:本合同期限为合同签字起至2016年5月9日;三泰公司收取的销售定金及购房款应在收取当日24小时之内交付未公司。涉案房屋于2013年7月24日设立抵押登记,至今未予以解除。综合双方当事人的诉辩意见,本案的争议焦点是:一、未公司与丰台是否成立商品房买卖预约合同、是否应予以解除;二、丰台已付款项和利息应由谁退还。本院认为一、关于未公司与丰台是否成立商品房买卖预约合同、是否应予以解除的问题。未公司与三泰公司签订的《销售代理合同》是合同双方的真实意思表示,没有违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效。根据《销售代理合同》的约定,三泰公司代理未公司对外销售涉案房屋并有权向买受人收取购房定金及购房款。考虑到涉案房屋于2013年7月24日设立抵押登记,并于2015年7月22日被查封,至今未予以解除,丰台购买涉案房屋的合同目的已无法实现,为节约司法资源,减少当事人诉累,本院确认丰台与未公司订立的商品房买卖预约合同应予以解除。二、关于丰台已付款项和利息应由谁退还的问题。如前所述,因涉案商品房预约合同应予以解除,未公司作为合同相对方应向丰台承担退还所有已付款项并支付利息的义务。一审判决认定未公司无需向丰台返还已付款项并支付利息错误,本院予以纠正。又根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条:“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为,或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的,被代理人和代理人应当承担连带责任。”的规定,本案中,三泰公司知道或者应当知道涉案房屋在订立预约合同之前已设立抵押登记的事实,其代理事项违法仍然实施代理行为,应与未公司连带向丰台退还所有已付款项并支付利息。三泰公司上诉主张其不应对丰台交纳的定金19000元、首付款120148元及利息承担连带责任,理由不成立,本院不予支持。综上所述,三泰公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第二项之规定裁决结果一、维持山行市人民法院(2018)桂0681民初956号民事判决第二项;二、变更山行市人民法院(2018)桂0681民初956号民事判决第一项为:被上诉人山行未房地产开发有限公司与上诉人广西三泰贸易有限公司连带向被上诉人丰台退还款项139148元并支付利息[利息计算:以139148元为本金,按年利率6%,从2015年7月28日起计至债务清偿之日止]。以上义务,义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内,向一审法院或与一审法院同级的被执行冠军彩票登录所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。

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