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发布日期:2019-08-02    作者:郭杰律师

农村房屋买卖合同效力认定  基本事实 何先生与牛女士原系夫妻关系,2003年4月17日,何先生与张女士离婚,诉争院落内的北房4间归何先生所有。该院的《集体土地建设用地使用证》上登记的土地使用者为牛女士。2005年3月,何先生与张先生签订《房屋院落买卖协议书》,约定:甲方(卖房人)何先生,乙方(买房人)张先生,甲方将自行拥有××村房屋院落一处卖给乙方。协议第二条,甲方拥有对房屋的处置权。第三条,乙方一次付清人民币9.5万元整,该处房地产归乙方所有,双方交易不得反悔,乙方对房地产拥有处置权。第五条,因政策条件该处房地产手续不能过户时,双方房屋买卖关系依然确立。第六条,违约方承担违约时该房地产评估价的30%违约金。如甲方违约则还需另支付乙方已支出、投入的建设、装修等全部费用,并按违约时该房地产评估价回购。第七条,此协议甲乙双方各执一份,××村村民委员会(以下简称××村村委会)一份。落款有甲方、乙方的签字,但未填时间。2005年3月27日,何先生在其身份证复印件上给张先生出具收到卖房款9.5万元的字据。之后何先生将诉争院落及房屋交付张先生。现在付某人、蔡女士夫妻居住在该院内,并持有该院的《集体土地建设用地使用证》。 诉讼过程  一、原告诉称  原告何先生起诉称:我在甲市乙区XX村有院落一处,1994年甲市乙区人民政府给我颁发了《集体土地建设用地使用证》,2005年,我和被告张先生签订《房屋院落买卖协议书》,我以9.5万元将该院落及房屋卖给被告张先生,并将土地使用证交给张先生。由于我和张先生签订的协议书违反了合同法、土地管理法等强制性规定,应为无效。张先生称其于2007年以25万元将诉争院落及房屋转售给了付某人、蔡女士,但是付某人、蔡女士在2016年底付清购房款,2017年3月才入住诉争房屋,买卖合同中张先生和付某人、蔡女士未约定违约金、滞纳金,付某人、蔡女士时隔10年才付清购房款,而张先生也未提出增加房款或解除合同的要求,故此,我认为张先生与付某人、蔡女士之间的合同是后补的、虚假的。请法院查明事实,依法判决。  二、被告辩称  被告张先生答辩称,不同意原告何先生的诉讼请求。我于何先生是在平等、自愿基础上签订的《房屋院落买卖协议书》,何先生对诉争院落及房屋有权进行处分,双方的交易不违反法律的强制性规定。现在我已经将诉争院落及房屋卖给了同村的付某人、蔡女士夫妻,房屋已经交付给付某人、蔡女士,我无法返还何先生房屋。  第三人付某人、蔡女士述称:请法院驳回原告何先生的全部诉讼请求。何先生此次诉求和上次撤诉的诉求一样,根据一事不再理原则,请法院驳回其诉求;我夫妻二人是本村村民,属于××村的集体经济组织成员,有合法权利拥有本村宅基地。我们购买了张先生的房屋,支付了相应的对价,房屋现在由我夫妇二人实际使用,我们属于善意第三人,张先生和我们之间签订的买卖合同合法有效。  三、法院判决  法院经审理后作出判决:驳回原告何先生的诉讼请求。  四、综合分析  本案争议的焦点在于何先生与张先生签订的《房屋院落买卖协议书》、张先生与付某人、蔡女士签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及两个买卖行为的效力问题。  何先生于2003年4月17日因离婚取得了诉争房产的所有权。2005年3月1日,何先生与张先生签订《房屋院落买卖协议书》,将该房屋及院落处分给了张先生,该买卖协议虽未经××村村委会审批,但该协议系双方真实意思表示,且合同签订后双方依约履行了各自的合同义务,即张先生当时就以9.5万元现金支付的方式履行了合同义务;作为出卖方何先生亦接受了张先生给付的房屋价款,并将涉诉房屋交与张先生,这一事实证实双方在签订协议以及履行协议过程中均系真实意思表示,不存在欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解或显失公平等足以导致合同被撤销等情形。从2005年3月至2017年3月何先生第一次起诉主张权利,房屋买卖行为已经过12年,该期间何先生从未向张先生主张过任何权利,故此,应认定何先生与张先生在履行该房屋买卖协议过程中系自愿的、真实的、连贯的。  张先生虽然不是××村村民,不属于××村集体经济组织成员,但其在购买后对旧房进行了翻建和新建,故何先生主张的原有房屋已经灭失,已无返还可能。2007年3月1日,张先生与付某人签订《房屋买卖合同》,将其翻建后的房屋卖给付某人、蔡女士,因付某人拥有××村集体经济组织成员身份和资格,故张先生将涉案房屋卖给付某人、蔡女士后,涉案宅基地重新流入了××村集体经济组织,张先生与付某人、蔡女士所签订的房屋买卖合同未侵害不特定多数××村集体经济组织成员的利益,当属有效。  从维护社会主义市场交易安全和秩序、当事人合理预期以及维护诚实信用这一民事核心原则的初衷出发,本案中第一手的房屋买卖行为非法性已经被张先生将诉争院落及房屋重新卖给了本集体经济组织成员的付某人、蔡女士而被消除,涉案宅基地及宅基地内的房屋现掌握在××村集体经济组织成员手中,而何先生不能举证证明付某人、蔡女士依据其与张先生所签订的房屋买卖合同取得涉案宅基地的使用权以及宅基地内房屋的所有权不符合《物权法》第一百零六条有关善意取得的规定,考虑到涉案宅基地及宅基地内房屋交易的自愿性、真实性、连贯性,本院本着尊重历史、照顾现实的司法原则和保护善意第三人合法权益的精神,综合认定原告何先生要求确认其与被告张先生签订的《房屋院落买卖协议书》无效,要求被告张先生、第三人付某人、蔡女士腾退并返还诉争房屋及院落,返还《集体土地建设用地使用证》的诉讼请求,无事实及法律依据,应予驳回。  关于付某人、蔡女士主张何先生的起诉违反了一事不再理原则问题。经查,何先生虽曾起诉至本院,要求确认其与张先生之间的房屋买卖合同无效,后何先生撤回起诉,本院并未针对何先生与张先生之间的房屋买卖合同效力进行确认,故何先生提起本案诉讼并不违反一事不再理原则。

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