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发布日期:2019-08-02    作者:房产律师
一、基本案情
1、原告诉称
原告诉称:被告赵某某原系银行职员,因案外人陆某、任某夫妻在银行贷款未能及时偿还,信贷员赵某某于是与陆某、任某协商,将陆某、任某夫妇所有的位房屋变卖用以抵顶银行贷款,由于该房屋属于楼顶,当时房价又很低,没有人要,赵某某又是该笔贷款的经手人,赵某某便寻找买家,找到了原告母亲林某,希望由林某购买该房屋给原告,考虑到被告赵某某系原告的姑妈,双方有亲属关系,最终以16万元不含过户费2万元的价格成交。2009921,由原告母亲林某交款2万元,被告赵某某将案涉房屋变更为被告赵某某名下,随即原告一家人便住进了该房屋。房款的给付方式通过累计贷款7万元以被告刘某名义在银行贷款及每月偿还被告赵某某1800元邮储银行赵某某卡分期支付,共计9万元。截至20131123,原告母亲已经代替原告付清全部房款16万元。由于该房屋涉及拆迁,原告母亲考虑房屋产权不是原告,便找到被告赵某某夫妇,请求帮助办理相关拆迁手续,被告认为,该房屋的取得是通过他们办理的,现在动迁了,应该给付好处费,原告想给付3000元表示感谢,但被告为此恼羞成怒,告诉原告母亲,不帮助办理拆迁手续了。无奈,原告一家是农民,又没有文化,在她胁迫之下,没有办法于2013129,与她签订了房屋买卖契约,违心地同意给付他们拆迁补偿款。后经发现,拆迁补偿款有11.275万之多具体数额再行确定,原告方知自己的权益受到侵害,请求依法撤销。由于拆迁房屋,按照法律及行政法规,应当给付该房屋的安置房产权调换,但被告以该房屋的所有权为被告为由,不同意将安置房交付原告,被告的上述行为,已经严重侵害了原告的合法权益,故依法诉至法院。请求确认原、被告双方于2013129日签订的房屋买卖契约涉及房屋买卖部分合法有效,被告协助原告办理产权过户手续;同时请求撤销该房屋买卖契约涉及房屋拆迁补偿款给付被告的条款。
2、被告辩称
二被告辩称:原告诉讼主体有瑕疵,诉讼请求不清楚、不明确,本案的动迁协议系在双方房屋买卖之前签订的,被告刘某对双方签订的房屋买卖契约不知情,案涉房屋买卖合同无效,请求驳回原告的诉讼请求。
第三人述称:作为某某某某管理机构,依法只与房屋登记产权人签订动迁安置补偿协议,对房屋是否发生了买卖等情况以及其真实性、有效性不是某某某某机构审查的,案涉房屋因为出现争议,故其安置房暂时冻结,但征收不影响买卖。
 
二、法院查明
经审理查明:房屋原系案外人陆某、任某夫妇所有。任某夫妇以该住宅楼房作为担保在银行办理抵押借款。借款到期后,陆某、任某未偿还借款。被告赵某某系银行信贷员,因被告赵某某与原告赵某某之父系亲属关系,被告赵某某找到原告母亲林某,建议其购买该住宅楼房,林某同意购买。但由于原告与父母均无一次性付款能力,于是被告赵某某便协助办理二手房贷款手续。
2009917日陆某、任某作为卖方,被告赵某某、刘某夫妇作为买方,签订《房地产买卖契约》约定交易价格人民币15万元。后到房地产管理处办理了房屋所有权转移登记手续,房产处于2009921日为赵某某、刘某核发了房屋所有权证。
20099月赵某某将案涉楼房实际交付给原告,并由原告及其父赵某1、母林某居住使用至20131210日房屋动迁之时。赵某1、林某夫妇与被告赵某某口头商定的案涉住宅楼房的交易价格为16万元,以被告刘某名义在银行累计贷款7万元以及每月向被告赵某某汇入1800元,共计汇款9万元,二项合计16万元已于20131123日全部偿还完毕。
 
三、法院判决
1、原告赵某某与被告赵某某签订的《房屋买卖契约》真实有效,被告赵某某、刘某配合原告办理产权过户手续;
2、驳回原、被告其他诉讼请求。
 
四、律师点评
房产律师靳双权认为:本案争议的焦点问题有二,第一,双方签订《房屋买卖契约》关于房屋买卖部分的效力问题,根据原告提举的房屋买卖契约、银行还款凭证、水电暖及有线电视费等交款票据,可以证明案涉房屋由原告实际交付购房款并实际占有、使用。双方于2013129日签订的《房屋买卖契约》关于房款已经全部付清的表述,印证了案涉房屋为借名购买,实际买受人为原告,该协议应当是借名购房协议。不动产权属证明只是推定的效力,物权的权属应当以真实的权利状态予以认定,所以权属登记不具有原因行为的基础,因此不动产权属证明的推定效力因有证据证明权属而受否定。本案原告借用被告名义购买的是一般的民用住宅,且不受法律、法规或者地方行政规章的限制,原告亦具有购买资格,因此,该房屋买卖契约关于房屋买卖的部分,属借名购房协议,应当认定为合法有效。被告刘某以房屋买卖自己不知情,合同无效的抗辩观点,自购房之初开始,被告刘某就以自己的名义为原告在银行办理贷款业务,由此可以证明被告刘某并非不知情,对被告刘某的该抗辩观点,因无证据证明,不予采信。对原告请求确认房屋买卖契约关于房屋买卖的部分合法有效,被告协助原告办理产权过户手续的诉请,依法应予支持。焦点问题二,双方签订的房屋买卖契约关于迁补偿款给付被告的条款是否可以撤销的问题。纵观本案的房屋买卖契约的签订过程,由于原告在购房之初并没有履行全款的能力,被告基于双方的亲属关系在贷款和支付房款的过程中对原告提供了较大的帮助,后期由于案涉房屋被征收,有相应的补偿和奖励,原告同意给付被告,应不违背原告的真实意思,该请求由于原告不能举证证明该房屋买卖契约关于迁补偿款给付被告的条款符合可变更或者撤销的法定情形,故法院对原告的该项请求法院不予支持。
 
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