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发布日期:2019-06-05    作者:房产律师

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
  一、基本案情
  1.原告诉称
  高某1、高某2、杨某诉称:高某1、高某2系高老、朱老夫妇之子女。杨某系高老、朱老夫妇之儿媳。高老于2007年4月因病去世,朱老于1997年6月因病去世。高老、朱老夫妇原共有农村房屋一所,位于北京市怀柔区渤海镇辛营村×号。2000年12月高老之子高某1(于2010年8月因病去世)作为甲方,顾某作为乙方,签订房屋买卖契约,约定“一、甲方将怀柔渤海镇辛营村(北房四间、西厢房三间)独院卖给乙方,售价:人民币43000元(大写肆万叁仟元),房屋产权归乙方。”合同签订后,顾某支付43000元,并占有使用房屋至今。现高某1、高某2、杨某诉至法院,请求:一、判令顾某与高某1签订的房屋买卖契约无效;二、判令顾某返还位于北京市怀柔区渤海镇辛营村×号房屋;三、诉讼费由顾某承担。
  2.被告辩称
  顾某辩称:第一、我方曾与高某1签订房屋买卖合同属实,本案的高某1、高某2、杨某与房屋不具有法律上的权利义务关系,主体不适格。并且依据高某1、高某2、杨某陈述的事实,我方查询高老去世之前居住的房屋是辛营村8号,与我方居住的房屋没有法律上的权利义务关系,因此请法院依据民事诉讼法驳回高某1、高某2、杨某的诉讼请求。第二、高某1、高某2、杨某主张其对高老的继承,没有得到法院的确认说明该六人均系高老合法继承人,继承的范围都没有确认,首先应该进行继承之诉,如果按照继承走的话,高某1的两个女儿遗漏了,所以我们认为高某1、高某2、杨某的诉讼请求以及事实与理由是有问题的,对于高某1、高某2、杨某的第一项诉讼请求以主体不适格驳回,第二项诉讼请求高某1、高某2、杨某无权要求返还。
  二、法院查明
  2000年12月,高某1与顾某签订房屋买卖契约,内容如下:卖方(以下简称甲方)高某1买方(以下简称乙方)顾某经甲乙双方协商,达成如下协议,一、甲方将怀柔渤海镇辛营村(北房四间、西厢房三间)独院卖给乙方,售价:人民币43000.00元(肆万叁仟元),房屋产权归乙方。二、本契约一式两份,甲乙双方各一份,自签字之日起生效。与此同时,高某1与顾某为防范风险,又签订房屋租赁协议,协议内容如下:房屋租赁协议立契约人:出租方(以下简称甲方)高某1承租方(以下简称乙方)顾某经甲乙双方协商,针对房屋租赁有关事宜达成协议如下:一、租赁房屋:甲方将坐落于北京怀柔辛营村号,北房肆间、西房叁间及独院租予乙方为长期居住。二、租赁期限自2000年月日起,乙方长期租用,租高43000元(肆万叁仟元)一次付齐。三、任何人不得以任何理由改变租赁期限及租高。四、如遇政府租用此地及房屋所给予的各类补偿及权利均由乙方享有,任何人不得参与干涉。五、本协议一式两份,甲乙双方各一份,自签字之日起生效。
  此房屋位于北京市怀柔区渤海镇辛营村×号,户主姓名为高老。高老与朱老夫妇有六名子女,分别为高某1、高某2,以及高某1(2010年8月过世)。高某1之妻为杨某,两个女儿高佳、高艺。
  顾某表示对房屋翻建、其它各项损失在本案中一并解决。经法院询问,高某1之女高佳、高艺自愿放弃高某1在本案争议房屋的继承份额,亦不参与诉讼。经顾某申请,经怀柔区人民法院委托评估公司对北京市怀柔区渤海镇辛营村×号房屋、附属物重置价及宅基地区位补偿价值进行评估,结论为宅基占地区位补偿价值为114000元;建筑物及附属物重置价为125817元。
  三、法院判决
  1.一审判决
  1)高某1与顾某签订的房屋买卖契约无效。
  2)高某1、高某2、杨某于判决生效后腾退之日返还顾某购房款四万三千元。
  3)高某1、高某2、杨某于判决生效后腾退之日内支付顾某因协议无效造成的各项损失共计十六万二千六百一十七元。
  4)驳回高某1、高某2、杨某其它诉讼请求。
  2.二审判决
  驳回上诉,维持原判。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为:
  当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规的相关规定。农村房屋系村民经济组织成员基于特定身份,无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋,用以保证本集体村民最基本的居住条件。高某1代理高老夫妇与顾某签订的买卖农村房屋的协议,违反了我国现行土地管理法规、宅基地使用政策,应属无效。
  顾某主张高某1、高某2、杨某无原告资格,因高某1等系高老夫妇的法定继承人及法定继承人的转继承人,对房屋享有诉之利益,为本案适格原告,故法院对顾某的该项主张不予采纳。因该案诉讼请求系要求确认农村房屋买卖协议无效,属确认之诉,而诉讼时效制度的适用范围限于债权请求权,故顾某关于本案诉讼时效已过的抗辩理由不能成立。
  在买卖协议无效的情况下,高某1等基于继承人和转继承人地位,在享有相关权益的同时,亦应承担相应义务,返还顾某支付的购房款。对于因买卖协议无效对顾某造成的损失,法院基于评估报告,依据双方的过错程度,依法酌情确定高某1、高某2、杨某于判决生效后腾退之日内支付顾某因协议无效造成的各项损失共计十六万二千六百一十七元,并无不当。
  关于高某1、高某2、杨某要求顾某返还房屋的诉讼请求,法院考虑顾某现有居住情况,暂时不具有腾退条件,不予支持。

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