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发布日期:2018-12-06    作者:周明律师
案件描述
【基本案情】
原告与被告于2012年4月24日签订了一份《商品房买卖合同》,约定原告购买被告位于湖北省武汉市黄陂区展示交易厅商品房一套,建筑面积34.13平方米,总价款为475137元,被告交房时间为2012年12月31日前,被告逾期交房超过60日,原告有权解除合同,被告退还原告全部已付款并按累计已付款的2%向原告支付违约金。合同还对房屋的交付条件、违约责任等事项作了具体约定。原告于合同签订当日向被告支付了购房款245137元,并于2012年7月20日与被告某某银行签订了贷款金额为23万元的《个人购房借款/担保合同》,原告每月以等额本息还款法向改银行分期偿还贷款,截止2015年8月5日,原告还款本息共计96728.24元。但被告武汉某公司至今未履行交房义务,严重违反合同约定。
【裁判结果】
人民法院审理认为:原告李某某与被告某公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、法规强制性规定,合同合法有效,双方当事人应按合同约定履行义务。根据双方签订的合同约定,该公司应于2012年12月31日前将符合交付条件的房屋交付原告使用,但时至今日,被告公司出售的房屋未取得竣工验收备案手续,不能向原告交付房屋,致使合同目的无法实现,双方签订的商品房买卖合同应予解除。原告要求解除与被告银行签订的《个人购房借款/担保合同》符合法律规定,其主张解除《商品房买卖合同》和《个人购房借款/担保合同》的请求,本院予以支持;合同解除后,被告公司应向原告返还购房预付款24517元及原告偿还被告银行截止到2016年2月29日的本息112551.92元(其中本金62968.09元;利息49583.83元)。原告所欠被告银行2016年2月29日后的借款本金167031.91元,亦应由被告公司被告银行返还并按借款合同约定的利率支付利息。原告主张被告公司返还全部购房款的请求本院亦予以支持;因被告公司无法向原告交付房屋,造成合同不能履行,导致解除合同,其责任在被告公司。综合上述因素,对原告主张被告公司按中国人民银行同期贷款基准利率赔偿其损失的请求,本院予以支持;被告公司按银行同期贷款利率赔偿原告的损失,足以弥补原告的经济损失,对原告主张被告支付逾期交房违约金的请求,本院不予支持。被告公司辩称原告请求解除合同超过法定期限,因被告公司违约导致合同无法履行,原告请求解除合同符合法律规定,其抗辩理由不能成立;被告公司还辩称若解除合同,被告公司应按合同约定承担违约责任。根据法律规定,当事人一方不履行合同义务,给对方造成损失的,损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。本案双方当事人约定的违约责任是按原告累计付款的2%支付违约金显然不能弥补原告的损失,本院根据案件的实际情况,确定被告公司按银行同期贷款利率承担违约责任符合法律规定,其抗辩理由不能成立。被告银行提出本案借款合同不应解除的理由没有法律依据,本院不予采纳;其提出对案涉房屋享有抵押权,并向本院提交房屋抵押登记的证据,被告银行可在案涉房屋竣工验收,取得他项权证后,行使优先受偿权。
据此判决:一、解除原告李某某与被告武汉有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》;
二、被告武汉有限公司于本判决生效之日起十日内,向原告李某某返还购房款357688.92元(其中首付款245137元;李某某已偿还至2016年2日29日银行借款本息112551.92元,其中本金62968.09元;利息49583.83元),原告李某某已偿还2016年2月29日以后的贷款本息由被告银行返还给原告李某某
三、被告武汉有限公司于本判决生效之日起十日内,向原告李某某赔偿购房款的利息损失(以245137元为基数,从2012年4月24日起;以112551.92元为基数,从2012年7月31日起至判决确定给付期限届满之日止,按中国人民银行同期贷款利率计算);
四、解除原告李某某与被告某银行,于2012年7月20日签订的《个人购房借款/担保合同》;
五、被告武汉有限公司于本判决生效之日起十日内,向被告某银行返还李某某借款余额167031.91元,并支付利息(利息以返还款167031.91元为基数,从2016年3月1日起,至判决确定的给付期限届满之日止,按借款合同约定的年利率7.205%计算);
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