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发布日期:2018-12-05    作者:何龙律师
案情:


原告张某、徐某诉称:2014年2月7日,两原告与被告XX置业签订了《商品房买卖合同》合同约定购买被告开发的位于XX市XX小区XX号房,该房建筑面积87.88平米,每平米7168.87元,原告已依约于2014年2月7日一次性付清总房款630000元。因为是在建期,双方约定按照XX置业向社会公开发布的宣传册中的布局作为合同的附件加盖公章予以确认。2015年7月初,原告应被告通知前去验房,在验房过程中,原告发现所购房产的实际房间布局与双方合同约定的完全不一致:实际该房的主卧、次卧、卫生间与餐厅、客厅等房间正好相反,随后,原告夫妇多次与被告进行交涉沟通,但由于被告回避问题故至今未果。原告认为:商品房买卖合同有效成立,被告理应严格按合同约定来履行合同义务,但被告的行为已严重违反合同约定及诚实信用原则,致使原告不能实现合同目的,并造成原告经济损失。为维护原告的合法权益,故诉至法院请求判令依法解除双方签订的商品房买卖合同,并赔偿其损失。
被告XX置业辩称:该事实不仅在签约前原告是清楚的,且签约前被告方的销售人员还带原告去涉案房屋处查看,故2015年6月,被告向原告发出交房通知,所交的房屋跟原告知晓的房屋是完全一致的,被告不存在违约行为,更不构成根本违约。针对原告提出的左右方位的问题,被告认为不影响房屋的价值,不影响原告方使用房屋,但是原告方既然提出异议,被告公司秉承为每一个客户周到服务的宗旨,若原告坚持退房,被告方表示同意,但因不存在违约行为,不应向原告支付损失,若原告方不退房,被告同意向原告作出一定补偿。
一审法院判决如下:本案中,原告张某、徐某主张被告取生置业实际交付的房屋布局方位与合同及房型图不一致,构成根本违约,导致其合同目的不能实现,据此要求解除双方签订的《商品房买卖合同》,一审法院认为张某、徐某的理由不能成立。就一般大众而言,购买商品房的目的分为居住、投资、孩子就学等,张某、徐某对案涉房屋的质量、面积、小区配套设施等均未提出异议,显然,取生置业实际交付的房屋并不影响投资、就学等合同目的。故一审法院认为双方仍应秉承诚实信用之原则履行双方于2014年2月7日签订的《商品房买卖合同》。
本案经过上诉二审法院判决如下:根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。该条赋予合同目的不能实现时非违约方的法定解除权,案涉房屋内部布局左右相反导致上诉人某、徐某合同目的不能实现,其有权解除购房合同。二审判决最终撤销一审判决,并解除了两原告与被告之间的《商品房买卖合同》并返还购房款,以及赔偿原告损失。
律师评析:



《合同法》
第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
?(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
?(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务;
?(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
?(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
?(五)法律规定的其他情形。


根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。
而案例中,原告和被告争议的焦点:
?是张某、徐某能否以合同目的不能实现解除案涉购房合同?
?而合同目的到底是采用什么标准?
?是客观目的标准?还是主观目的标准?


针对争议的焦点,一审法院采用了客观目的标准,所谓客观目的,即典型交易目的,当事人购房的客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等,影响合同客观目的实现的因素有房屋位置、面积、楼层、采光、质量、小区配套设施等,客观目的可通过社会大众的普通认知标准予以判断;


二审法院采用了主观目的标准,所谓主观目的则为某些特定情况下当事人的动机和本意。一般而言,《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项中的合同目的不包括主观目的,但当事人将特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础,则该特定的主观目的客观化,属于《中华人民共和国合同法》第九十四条的规制范围。当然双方约定主观目的为合同成立的要件,不能违反法律、行政法规的禁止性规定,不得侵害第三人权益。


在本案中,双方当事人对于房屋的内部左右布局约定明确,且张某、徐某对于房屋内部左右布局明确约定并作为特定的合同目的,并不违反法律、行政法规的禁止性规定,亦未侵害第三人权益,属于当事人意思自治的范畴,法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。房屋并非普通商品,购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。由于被上诉人XX置业并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换,致使张某、徐某购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的落空,张某、徐某要求解除合同于法有据,法院予以确认。


合同的当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,对方当事人享有合同解除权。但是这并不当然的导致合同的解除,须经解除权人依法行使解除权,才能发生合同解除的效果。
1. 合同当事人均可采用通知的方式(口头或者书面)解除合同,解除的通知到达对方当事人的,发生合同解除的效果,无需对方当事人的同意。
2. 合同一方行使了解除权后,对方对解除合同有异议的,可以向法院提起确认之诉,确认该合同是否应该解除。但是,对方提出异议有时间限制,如果双方约定了异议期间的,对方应该在异议期间向法院起诉;如果双方对异议期没有约定的,在解除合同通知到达起3个月以后才向法院起诉的,法院将不会予以支持。
律师建议:

综上所述,一方违约导致合同目的不能实现,非违约方享有法定解除权。律师提醒您:在签订合同中,一定要与对方明确约定相关细节,并在合同中注明,以便以后取证。因为只有当事人将特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础,并明确写进合同中,那么该特定的主观目的客观化,成为合同成立的重要条件。如若特定主观目的落空,则构成违约,非违约方享有法定的解除权。


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