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时间:2008-01-14  当事人: 楊儒   法官:陳美蘭法官   文号:DCCJ1121/2007

DCCJ 1121/2007

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2007年第1121號

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  楊儒 原告人
  訴  
  葵和大廈業主立案法團 被告人

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主審法官 : 陳美蘭法官

聆訊日期 : 2007年12月10-11日

頒下判決書日期 : 2008年1月14日

 

判 決 書

 

背景

1.  原告人楊先生為葵和大廈地下A9號單位之業權人。他向法庭提出申請,要求法庭頒下命令,宣佈楊可以在大廈地下外牆開設一扇新的門口,並宣佈被告人 (葵和大廈的業主立案法團)就該工程提出的反對無效。立案法團則反對楊的申請,並要求法庭頒佈禁制令,強制楊拆除他私建的門口,及恢復受影響的外牆部份至原貌。

2. 根據立案法團的説法,法團已於2006年11月14日召開全體業主大會,業主不接納楊就其單位進行的外牆改建工程,理由是恐怕該項工程影響大廈外牆的結構,因而構成危險。法團也聲稱楊在開始其工程之前,從沒有依據大廈公契向大廈管理或法團提出批准的申請,該工程屬違例建設,法團有職責執行公契,強制楊拆除違例建設的門口。

本案爭議點

3. 根據雙方提交法庭的文件,本案的唯一爭議點為:根據葵和大廈的公契,立案法團是否有權反對楊在外牆加建門口,及是否有權要求楊拆除違反公契而建設的門口?

有關的工程

4. 楊聲稱他於2005 年11月已委託合資格人士,在2006年首向屋宇署有關部門申請、並於2006年4 至9月間獲得批准,於其物業内及在大廈外牆進行改建工程。此工程包括在大廈外牆開一缺口通往葵和大廈及另一大廈間的橫巷。其後,楊於2006年6 月的大約時段向當時大廈外牆的業權擁有者, 即海通置業有限公司,申請、並獲得其同意在外牆開設一道新門。楊聲稱立案法團因此不應反對他的工程,亦否認該工程影響大廈的結構或對大廈的結構有損。

立案法團是否有權反對有關工程 ?

5. 葵和大廈公契有以下條文:

“ 10. (m) No owner shall without the consent of the Manager do or cause or permit to be done any of the following :- 
      …
      (ii) Erect or affix any signboard, neon sign, notice, advertisement, poster, sunshade, fitting or thing to the exterior of the said building or to the common areas within the said building or any part thereof.
  …
  16. Each party hereby covenants with the others as follows :- 
    (a) Not to make any structural alterations in any part of the said building which may damage the other parts thereof or cause any inconvenience to the other owners or occupiers and not to make any alteration to the water or gas pipe, electrical wiring, or plumbing which may cause such damage or inconvenience as aforesaid and not to cut or injure the cement concrete flooring columns, beams, or girders of the said building or do anything whereby the structural strength thereof may be affected.” 

6. 根據上述的公契條文,任何業主在沒有大廈管理人的同意或准許的情況下,皆不能在大廈的外部建立或附上任何配件、裝配或物件。業主也不能在大廈的任何部分做出任何結構性改動。

7. 楊確實已有屋宇署的批准進行有關的工程。但屋宇署的批准並不豁免楊身為大廈業主須依照大廈公契向管理申請准許之責任;屋宇署的批准也不等如大廈管理執行公契時批出的允許。

8. 當時大廈外牆的業權擁有者, 即海通置業有限公司, 亦沒有反對楊在橫巷開設新門的建議。根據海通的説法,它們曾表示其同意是在不影響公衆安全及須經屋宇署批准的情況下而給的。雖然其後海通已把外牆的權益轉讓給大廈的立案法團,法團亦聲稱身為外牆的後來擁有者,法團有權撤回海通的許可,甚至聲稱海通的許可對法團沒有約束性,但本席認爲即使楊有外牆權益擁有者(無論是海通或者立案法團)的許可,該許可並不足夠准許楊、或者任何其他的大廈業主,在大廈進行公契第16 (a)段所提及的結構上的改動,或公契第10(m)段所提及在大廈的外部建立或附上任何配件、裝配或物件。

9. 公契第10(m)段表明,在大廈的外部建立或付上任何配件、裝配或物件之前,業主必須先得到大廈管理的書面允許。楊在大廈外牆鑽鑿及安裝一扇門,明顯是企圖在大廈的外部裝配或付上物件。不可置疑的是楊從來沒有獲得大廈管理或法團的書面允許,准許他進行外牆的有關工程。

10. 此外,公契第16(a)段明確禁止任何業主在大廈的任何部份進行結構上的改動。楊堅持他的工程並不構成“結構上的改動”。可是,案例已清楚解釋公契所述的“結構上的改動”並不關乎技術上的結構問題,任何涉及大廈構架,並影響大廈視覺方面的工程,都屬“結構”上的工程。(見The Incorporated Owners of Elite Garden v. Profit More Company Limited, CACV 3622/2001上訴法庭的判決。)本案涉及的工程,包括在大廈外牆上鑽鑿及安裝一扇門。顯然,這工程包括在外牆鑽鑿大洞,及在整個大廈的建築或結構上作出永久性的改動。前述上訴法庭的判決已清楚指出,結構上的改動並不一定涉及影響大廈負荷的工程。無論工程會否應響大廈結構上的安全,案例顯示,本案涉及的工程都是結構上的改動,而公契第16(a)段是禁止此等工程的。楊亦從來沒有獲得大廈管理或法團的同意,准許他進行外牆的有關工程。

11. 從以上第9、10 段可見,楊在大廈外牆開鑿缺口以作門口之用的工程,是違反大廈公契而進行的。他可能並非罔顧公契的條款及限制,而是錯誤地以爲屋宇署及海通的批准足夠准許他進行該工程。這是極不幸的,但鑒于公契的清楚規定,本席亦愛莫能助。

12. 立案法團有法定責任執行大廈公契的條款。既然楊進行的工程有違公契第10(m)與16(a)的條款,法團有責採取行動禁止楊的工程,及強制楊把外牆還原。楊於大約2006年8月開始有關工程,法團亦不久後在9月發信要求楊停止該工程,但不果。

13. 基於以上第8 至10 段,本席認爲無需裁定海通就楊的工程所發出的允許,對身為外牆業權擁有者的法團的約束性。

總結

14.  本席考慮到大廈公契第10(m)及 16(a)段的條款,裁定立案法團有權反對楊在外牆加建門口,及有權要求楊拆除違反公契而建設的門口。現頒發命令,楊要在收到命令的蓋印副本後120 天内拆除本案涉及的門口,並聘請合資格人士恢復該部份外牆的原貌。如任何一方有足夠理由,可向法庭申請修改此120天的期限。

訟費

15. 既然楊的申請被撤銷,本席現頒下暫準命令, 是次訴訟的訟費由楊支付立案法團, 若雙方未能就訟費數額達成協議, 數額則留待法庭評定。此暫令將於今天起14天後成爲絕對命令。

 

 

  ( 陳美蘭 )
區域法院法官

 

原告人 : 親自應訟,無律師代表

答辯人 : 由林錫光、陳啟鴻律師行聘請張立群大律師代表



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